Acheter un terrain pour investir doit se faire d’une manière rigoureuse. Nature du sol, statut foncier, origine de propriété, taxes à payer après l’acquisition, zonage urbanistique ou viabilisation représentent autant de points à vérifier et de démarches à engager avant de tomber dans une mauvaise affaire.
La plupart des promoteurs ou investisseurs cherchent des terrains pour leurs projets d’investissement (lotissement, groupe d’habitation, unité industriel, projet touristique … ). Dans cet article, vous allez découvrir les détails auxquels vous devez faire attention lors de la recherche d’un terrain.
Ne pas connaitre les limites de terrain et sa superficie exacte !
Pour un terrain immatriculé ou en cours d’immatriculation, vous devez faire très attention au plan cadastral et au certificat de propriété que vous montre le propriétaire. La mention réquisition sur le plan cadastral ne signifie pas que le terrain en question est immatriculé.
Ci-après les documents que vous devez demander auprès la conservation foncière :
- Certificat de propriété
- Plan Cadastral
- Calcul de contenance
La matérialisation des limites est toujours préconisée : avant la signature même du compromis de vente, le recours à un Ingénieur Géomètre Topographe pour vous montrer les limites exactes sur terrain de votre parcelle dessinée sur le plan ainsi que la vérification de sa contenance, est très important pour s’assurer qu’aucun riverain n’a pas empiété sur le terrain que vous comptez acheter, pour éviter plein de problèmes par la suite.
Acheter en indivision où le morcellement n’est pas possible!
Malgré qu’un bien dans l’indivision a une valeur marchande inférieure à sa valeur réelle. L’indivision est un handicap majeur qui impacte l’exploitation de tout bien immobilier. Même pour la vente ou la liquidation de ce bien par la suite, différentes difficultés se dressent. Par exemple, si vous êtes intéressé par un titre foncier vous devez avoir la cession de tous les propriétaires afin que vous puissiez jouir de la totalité de vos droits, notamment celui de gestion. Sinon vous risquez de condamné vos fonds surtout dans les zones urbaines ou vous ne pouvez pas procéder au morcellement.
Ne pas connaitre les disposition urbanistiques appliquées au terrain !
La consultation des documents d’urbanisme est indispensable pour connaître la vocation urbanistique du terrain que vous comptez acheter. Avec un plan topographique et une demande que vous pouvez faire même sur internet vous obtenez la note de renseignements dont vous allez trouver tous les détails. Elle détermine les conditions de l’occupation des sols et fixe de façon plus ou moins contraignante la nature, l’aspect et les dimensions des constructions qui peuvent y être édifiées.
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Pour savoir dans quelle zone est situé votre terrain d’une manière officielle, il vous faut vous consulter la note de renseignement. L’agence urbaine délivre à toute personne qui en fait la demande, une note de renseignements urbanistiques précisant l’utilisation qui peut être faite d’une propriété foncière en application des documents d’urbanisme en vigueur.
La note de renseignements urbanistiques indique pour la propriété foncière objet de la demande ce qui suit :
- La nature du document d’urbanisme : plan de zonage, plan d’aménagement ou plan de développement de l’agglomération rurale ;
- les dispositions principales du document d’urbanisme concerné, notamment la définition de l’affectation de la zone, les utilisations interdites, les types d’utilisations soumis à des conditions spéciales, les possibilités maximales d’occupation et d’utilisation du sol, les conditions d’implantation des Immeubles par rapport aux limites séparatives ou mitoyennes, l’implantation de plusieurs constructions sur une même propriété foncière, la hauteur maximale des constructions et les conditions d’accès afférentes à la voirie et aux parkings.
- La durée de validité de la note de renseignements urbanistiques correspond à la durée pendant laquelle les effets juridiques découlant de la déclaration d’utilité publique en vertu du document d’urbanisme en vigueur.
Ne pas prévoir la taxe sur les terrains non bâtis (TNB) !
La T.N.B est instituée sur la superficie des terrains non bâtis. Elle s’applique à la superficie non bâtie qui dépasse de cinq fois la superficie couverte par l’ensemble des constructions.
La taxe sur les terrains non bâtis est instituée au titre de l’année entière, et cela compte tenue de l’état dans lequel se trouvent ces terrains au premier janvier de l’année d’imposition.
La taxe sur les terrains non bâtis s’applique dans la limite des taux minimum et maximum comme suit :
La taxe sur les terrains urbains non bâtis est payée spontanément à la caisse du régisseur communal avant le premier Mars de chaque année (1er Mars de chaque année).
NB : Afin de connaitre la partie taxable un plan topographique est indispensable surtout si votre terrain n’est pas constructible à 100%.
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