Dossiers Techniques Cadastraux et Études Foncières : Vous êtes prêt à investir dans un grand projet d’aménagement ou de construction au Maroc ? Vous vous demandez comment gérer les étapes essentielles telles que l’assainissement foncier, les études cadastrales et la création de dossiers techniques ? Chez Hexagon Geosurveys, nous accompagnons nos clients tout au long du processus pour garantir la réussite de leurs projets.

Dans cet article, nous répondrons à vos questions sur les services topographiques indispensables pour vos projets : Comment établir un plan topographique précis ? Comment structurer les données foncières ? Quels sont les dossiers techniques nécessaires ? Découvrez comment notre expertise peut vous aider à optimiser vos investissements.

Table de matière : masquer

1 Établissement d’un Plan Topographique (Plan de Situation et Délimitation)

2 Plans Parcellaires et Études Foncières

3 Dossiers Techniques Cadastraux

4 Plan de surfaces taxables de la TNB et Calcul des Montants à Payer

5 Mise en place et mise à jour des bases de données SIG

6 À découvrir :

Établissement d’un Plan Topographique (Plan de Situation et Délimitation)

Nous réalisons des plans topographiques détaillés, essentiels pour les projets d’urbanisme, de construction, de gestion des infrastructures, et autres besoins spécifiques. Ces plans fournissent une représentation précise de la configuration géographique du site, incluant les éléments naturels et artificiels présents. Voici les principales informations que ces plans doivent contenir :

Limites de propriété
Nature des cultures (si applicable)
Espèces d’arbres, avec mention du nombre
Puits, avec indication de la profondeur et état (sec ou plein d’eau)
Bâtiments, en précisant leur nature, hauteur, et superficie, notamment pour les parties à démolir.

Ces plans sont le résultat d’une enquête détaillée sur la nature, la consistance et l’état matériel de la propriété. Cette enquête permet d’identifier les particularités telles que les reliefs, fossés, pistes, sentiers, dayas, canaux, dépendances du domaine public, constructions, jardins, plantations, cultures, cimetières, marabouts, etc.

Une fois cette enquête terminée, nous vérifions toutes les informations avec vous pour compléter cette liste en cas d’oubli. Ce processus permet de déterminer l’identité des propriétaires, la surface des parcelles, et tout type de charge grevant le titre foncier (servitudes, baux, pistes, etc.). Nous vous fournissons également un état parcellaire, des certificats de propriété, des plans cadastraux, et des fiches de calculs de contenance.

En cas de parcelles non immatriculées, nous engageons une enquête juridique auprès des autorités locales, des administrations concernées et des parties prenantes, incluant les riverains, pour déterminer les propriétaires réels et les limites des terrains. Un procès-verbal (PV) est ensuite signé par toutes les parties concernées et les administrations compétentes. Toutes les informations foncières recueillies sont reportées sur un support informatique au format DWG et PDF.

Plans Parcellaires et Études Foncières

1. Enquête Foncière

Pour les parcelles sur le site du projet, nous effectuons une enquête foncière en consultant les services du cadastre et la conservation foncière locale, notamment pour les terrains immatriculés ou en cours d’immatriculation. Cette enquête est ensuite reportée et dessinée sur des plans topographiques, à l’échelle demandée par le maître d’œuvre. Pour les parcelles non immatriculées, une enquête sur le terrain est réalisée afin de compléter les informations manquantes.

Cette démarche permet de déterminer l’identité des propriétaires, les surfaces des parcelles, ainsi que toute charge grevant le titre foncier (servitudes, baux, pistes, etc.). Elle est accompagnée d’un état parcellaire, de certificats de propriété, de plans cadastraux et de fiches de calculs de contenance.

2. États et Plans Parcellaires

Les états parcellaires sont rédigés en arabe et en français. Ils incluent au minimum les informations suivantes :

Numéro de la parcelle
Certificat d’acquisition foncière et numéro du titre foncier (si disponible)
Nom et adresse du propriétaire
Superficie globale de la parcelle
Superficie affectée par le projet
Éléments permettant d’évaluer les impacts sur la parcelle, tels que :
- Nature des cultures
- Espèces d’arbres, avec mention du nombre
- Puits, avec indication de la profondeur et état (sec ou plein d’eau)
- Bâtiments, en précisant leur nature, hauteur, et superficie de la partie à démolir.

Cette liste n’est pas exhaustive et peut être complétée après vos vérifications. Le plan parcellaire reporte toutes ces informations foncières sur un support informatique au format DWG. Ce plan est géoréférencé et comporte les éléments suivants :

Toutes les bornes, avec leurs numéros et coordonnées cadastrales
Numéros des titres fonciers et réquisitions
Terrains non immatriculés
Superficies cadastrales

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Dossiers Techniques Cadastraux

1. Dossiers Techniques de Mise à Jour

Cette prestation consiste à :

Établir les dossiers nécessaires pour la mise à jour des titres fonciers à l’ANCFCC.
Obtenir le récépissé de dépôt du dossier technique de mise à jour du titre foncier.
Veiller à la radiation de toute charge susceptible de nuire à la réalisation du projet.

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2. Dossiers Techniques de Morcellement et/ou Fusion

Cette prestation inclut :

Suivi et obtention des autorisations nécessaires et des plans de morcellement sur la plateforme Rokhas
Établissement des dossiers techniques cadastraux ces opérations.
Obtention des récépissés de dépôt des dossiers techniques auprès du cadastre.

La description détaillée des missions comprend les actions suivantes :

Élaborer les plans de morcellement des lots à distraire selon les exigences et normes des différents administrations
Suivre les dossiers d’autorisations de morcellement auprès des services de la Commune et de l’Agence Urbaine.
Obtenir les autorisations de morcellement auprès de la Commune.
Procéder à l’extraction des lots des titres fonciers situés dans la délimitation du projet désignée au début.
Fusionner les lots extraits avec les titres fonciers à l’intérieur de la délimitation du projet.
Implanter les bornes selon les normes de l’ANCFCC.
Obtenir le récépissé de dépôt du dossier technique de morcellement-fusion pour le nouveau titre foncier de l’emprise de projet.

3. Dossiers Techniques de Lotissement

Le processus de gestion d’un lotissement comporte plusieurs étapes clés pour assurer une conformité totale avec les exigences cadastrales et administratives. Depuis la validation des polygonales jusqu’à la fourniture des documents techniques finaux, chaque étape est cruciale pour garantir la réussite de votre projet. Nous détaillerons dans cette section les procédures de préparation, d’implantation, de bornage, et de documentation, ainsi que les démarches administratives nécessaires pour finaliser le dossier technique de lotissement.

1. Préparation et Validation des Polygonales

Avant toute implantation, il est crucial de valider les polygonales principales et secondaires auprès du service du cadastre. Voici les étapes clés du processus :

Polygonales Secondaires : Basées sur les polygonales principales et les points nodaux, les polygonales secondaires permettent de concevoir le canevas sur site. Ce canevas inclut les cheminements secondaires nécessaires pour l’implantation et le levé des îlots et des lots individuels. Nous vous fournissons les éléments suivants :
- Le listing des points d’appui (points de rattachement) en coordonnées LAMBERT.
- Un avant-projet signé conjointement avec le service du cadastre.
- Le repérage des points topographiques.

2. Implantation des Lots et Bornage

Une fois les polygonales validées et les cheminements secondaires établis, Hexagon Geosurveys procède à l’implantation des îlots et des lots individuels. L’implantation est effectuée selon les normes et modèles de l’ANCFCC, avec l’installation de bornes cadastrales.

Réimplantation des Bornes : À votre demande, nous réimplantons et vérifions les bornes de chaque lot, en respectant les tolérances en vigueur.

3. Plan Après Bornage

Une fois les implantations réalisées et les bornes installées, nous vous fournissons les plans après bornage, incluant toutes les informations nécessaires à l’approbation, telles que :

Les lots implantés sur le site de l’opération.
Les numéros des voies, rues, et chemins piétons.
La numérotation des bornes plantées et marquées (anciennes et nouvelles).
Les numéros des îlots et lots, conformément aux plans de masse autorisés.
Un tableau des îlots et lots avec leurs surfaces.
Un quadrillage en coordonnées LAMBERT.

4. Plans Individuels

Nous vous fournissons également les calques individuels de chaque îlot et lot, en nombre d’exemplaires nécessaires et dans des formats adéquats.

5. Dossiers Techniques de Lotissement

Nous établissons tous les dossiers techniques nécessaires pour assurer l’assainissement de l’assiette foncière. Cela inclut :

L’établissement d’un dossier technique cadastral pour chaque îlot ou lot (construit ou non) ainsi que pour les lots d’équipement.
Le dépôt de ces dossiers auprès du service du cadastre.
La fourniture du bordereau de livraison de toutes les pièces nécessaires à l’obtention du récépissé, signé conjointement avec le service du cadastre.

NB : Afin d’éviter tout retard dans l’obtention du récépissé de dépôt, nous établissons, en commun accord avec vous, un planning détaillé des étapes à suivre au sein du service du cadastre, incluant le dépôt, le contrôle, la vérification, la rectification, et la remise des dossiers physiques pour le récépissé.

6. Délivrance des Documents Finalisés

À la fin de la mission, nous vous fournissons les documents suivants :

Le récépissé de dépôt au service du cadastre pour les différentes opérations effectuées.
Un plan d’ensemble au format DWG et PDF, validé par le service du cadastre.
Le procès-verbal (PV) de bornage de lotissement, validé par le service du cadastre.
Le fichier DAT pour l’import du lotissement sur toute plateforme SIG.
Le fichier DWG du plan de lotissement, avec les plans individuels en PDF, validé par le cadastre.
Une réquisition incluant la liste des îlots et lots ainsi que les propriétés dites, pour la conservation foncière, afin d’obtenir l’éclatement des titres.
Les tableaux de répartition des îlots et lots pour leur attribution aux propriétaires.

7. Rétablissement des Limites de Parcelles et Bornage

Cette prestation inclut le rétablissement et l’implantation des limites et bornes des parcelles, selon les coordonnées cadastrales fournies. Le processus se déroule selon les étapes suivantes :

Réception de la liste des titres fonciers concernés par le rétablissement des bornes.
Consultation des documents techniques et juridiques (polygonales, points de rattachement, calculs de contenance, certificats de propriété, etc.) auprès du cadastre et de la conservation foncière.
Réimplantation des bornes disparues et vérification des bornes déjà posées sur le terrain, en respectant les normes en vigueur.
Livraison de l’attestation d’implantation, signée par nos soins, avec les références de l’assurance de responsabilité civile.

8. Fourniture des Documents Complémentaires

En plus des documents à déposer au service du cadastre, nous vous remettons les éléments suivants :

Les plans topographiques situant les travaux VRD réalisés.
Un plan après bornage en nombre d’exemplaires suffisants.
Un plan d’ensemble à l’échelle 1/500 avec un tableau des surfaces de chaque lot.
Un plan cadastral de chaque lot.
La liste des coordonnées de toutes les bornes, au format numérique DXF.
Le fichier numérique du plan de lotissement en format DXF, avec les plans individuels, sur CD.
Le fichier DAT du lotissement pour import sur toute plateforme SIG.

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Plan de surfaces taxables de la TNB et Calcul des Montants à Payer

Pour votre projet sur un terrain soumis à la Taxe des Terrains Non Bâtis (TNB), notre cabinet vous propose un service complet. Nous établissons un plan détaillé de la parcelle via un relevé topographique pour identifier les zones vides et encombrées. Ensuite, nous projetons ce plan sur celui d’aménagement homologué de la zone. Nous calculons les montants de la TNB en fonction des tarifs communaux et établissons un tableau précis, incluant la superficie imposable, l’année d’imposition, et le montant total de l’impôt à payer.

En complément, notre équipe se déplace vers les administrations concernées, telles que la commune et la trésorerie générale, pour valider ces calculs en collaboration avec les agents locaux. Selon les besoins, nous effectuons également d’autres démarches administratives, telles que des déplacements vers la préfecture ou Lydec, et l’élaboration de demandes et de plans supplémentaires dans certains cas.

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Mise en place et mise à jour des bases de données SIG

Nous nous chargeons de structurer et actualiser vos données foncières dans votre SIG, fournissant ainsi un support décisionnel via des analyses géospatiales, des outils interactifs, et des cartographies détaillées.

Mise à jour des données foncières :
- Intégration et actualisation régulières des informations foncières : plans parcellaires, bornages, récolements, et opérations cadastrales (fusions, morcellements).
- Optimisation des processus de mise à jour avec des procédures dynamiques pour garantir l’intégrité des données.
Support décisionnel :
- Analyse géospatiale pour suivre les projets, incluant viabilisation, construction, transferts de parcelles, et gestion des charges foncières.
- Création de tableaux de bord interactifs pour visualiser l’avancement des projets et faciliter la prise de décision en temps réel.
Cartographie et rapports de suivi :
- Production de cartes détaillées et de synoptiques pour visualiser les projets fonciers.
- Élaboration de rapports de suivi respectant vos exigences et facilitant la communication avec les parties prenantes.
Participation aux réunions SIG :
- Présence aux réunions concernant l’actualisation des données SIG pour apporter un support technique et assurer la cohérence des informations partagées.
Intégration et gestion des données géographiques :
- Alimentation des shapefiles à partir de fichiers DWG, Excel, ou PDF fournis, avec traitement nécessaire pour garantir la précision géographique des plans.
- Intégration directe des données dans la base SIG et création de nouveaux shapefiles si besoin.

Contrôle Topographique : Que Demander à Votre Topographe pour un Grand Projet de construction au Maroc en 2024 ?

En conclusion, Hexagon GeoSurveys a joué un rôle clé dans la réussite de nombreux projets d’investissement au Maroc en 2024, notamment dans le domaine des études foncières et des dossiers techniques cadastraux. Grâce à notre expertise, nous avons accompagné nos clients dans toutes les étapes critiques de leurs projets, en garantissant précision, conformité, et efficacité. Que ce soit pour des grands projets d’aménagement ou des développements de taille plus modeste, nous nous engageons à offrir un suivi personnalisé, adapté aux exigences spécifiques de chaque projet.

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