L’éclatement de titre foncier par copropriété est l’organisation d’un immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Dans cet article vous trouvez tout ce qu’il faut savoir pour procéder à l’éclatement de titre foncier par copropriété : démarche, utilité, prix….
Pourquoi procéder à l’éclatement de titre foncier par copropriété ?
Les immeubles soumis au statut de la Copropriété sont définis à l’article 1 de la loi 18-00. Ils vont du bâtiment de deux logements ayant deux propriétaires différents jusqu’à des ensembles de plusieurs bâtiments regroupant des centaines de logements.
Un titre peut être éclater en plusieurs titres. Cela ne concerne que les bâtiments immatriculés et qui ont fait objet d’une mise en concordance. Cette opération commence par l’établissement d’un dossier technique réalisé par un Ingénieur Géomètre Topographe inscrit au tableau de l’ONIGT.
Plusieurs raisons peuvent conduire à vouloir diviser une maison en appartements. Il peut notamment s’agir du choix d’un investisseur qui achète une vaste maison et souhaite créer plusieurs appartements pour un investissement locatif plus rentable, d’autant plus que les maisons ont de vrais atouts dans ce domaine.
Bien souvent, la division d’une maison en appartements survient au moment où la famille est devenue moins nombreuse qu’au moment de son achat. Si les enfants ont quitté le foyer familial, les parents peuvent ainsi souhaiter réduire la taille de leur logement et louer une partie de la maison.
Cette opération peut également se révéler intéressante dans le cadre d’un projet de vente, notamment dans les secteurs où le coût de l’immobilier est très élevé. Il peut en effet se révéler plus facile de vendre trois appartements d’environ 80 m² qu’une très grande maison de 250 m².
Est ce que mon immeuble est éligible ?
Les modifications et autres extensions sont des pratiques très courantes dans les foyers marocains. mais le cadastre veille, au moment de faire les éclatements des titres fonciers, à la conformité totale entre les plans d’architecte validés par les communes et ce qui est réellement réalisé lors de la construction, et ce en stricte application de la loi loi 18-00 relative à la copropriété. Cette décision trouverait justification dans le souhait de l’administration à obliger les citoyens au respect des normes urbanistiques en vigueur.
Après le dépôt de dossier technique au service du cadastre par l’ingénieur géomètre topographe, une équipe du cadastre procède ensuite à une vérification sur le terrain. L’objectif étant de s’assurer de la concordance du plan de propriété avec l’état des lieux modifiés par la dernière construction.
Malgré que le propriétaire dispose d’un permis d’habiter, il se peut qu’il a fait des modifications ou des extensions non-autorisées. La loi est claire là-dessus, chaque changement, quelle que soit sa dimension ou sa nature, doit être validé par les autorités. Alors dans le cas des modifications non-autorisées vous serez bloqués quand vous allez procéder à l’éclatement des titres.
On reçoit souvent des clients qui veulent procéder à à l’éclatement du titre foncier, mais lors de la vérification de la conformité il s’avère que leurs dossiers seront rejetés par l’administration vu les modifications qui a subit leurs maisons.
Comment se passe l’éclatement de titre foncier par copropriété ?
Lors d’un rendez-vous préalable avec un Ingénieur Géomètre Topographe, qui peut se faire sur l’immeuble afin de lui expliquer votre projet de copropriété.
N’oubliez pas d’apporter avec vous les documents de base dont l’Ingénieur Géomètre Topographe doit disposer avant le commencement des travaux afférents au dossier technique de Copropriété sont :
- La pièce d’identité du propriétaire ou de son représentant légal, le fondé de pouvoir dans le cas d’une société ;
- Les informations foncières sur la propriété ;
- Le plan de construction autorisé « Ne Varietur » ;
- L’autorisation de construire.
A la fin de ce premier rendez-vous l’Ingénieur Géomètre Topographe vous établit un contrat de mission avec une proposition d’honoraires détaillée comportant l’intégralité de ses prestations.
Après la signature du contrat, l’Ingénieur Géomètre Topographe procédera à l’établissement du dossier technique de copropriété et son dépôt au service de cadastre dont les pièces sont :
1. Les pièces administratives
Les pièces administratives du dossier de Copropriété sont les suivantes :
- Le contrat de prestation de service entre l’Ingénieur Géomètre Topographe et le propriétaire ou son représentant légal. Ce contrat doit être établi selon le modèle stipulé par l’Ordre National des Ingénieurs Géomètres Topographes « ONIGT » ;
- Une copie certifiée conforme à l’original de l’attestation du Conseil Régional de l’ONIGT certifiant que l’Ingénieur Géomètre Topographe « IGT » est en situation régulière vis-à-vis des instances de l’Ordre ;
- Une copie certifiée conforme de l’autorisation de construire ;
- Le plan de construction autorisé « Ne Varietur » ;
- Le cahier de charges le cas échéant ;
- Le reçu de consultation avec références foncières.
2. Le sous-dossier de copropriété
Ce sous dossier comprend les pièces suivantes :
- La chemise verte ST206A.COP,
- Le procès-verbal descriptif de division,
- Le règlement de Copropriété portant signature légalisée du propriétaire,
- Le tableau récapitulatif des superficies par consistance,
- Le tableau récapitulatif des superficies par niveau,
- Le tableau B des contenances ST 296,
- Les plans topographiques de Copropriété.
3. Le dossier des parties privatives
Pour l’ensemble des parties privatives de l’immeuble en Copropriété, l’IGT établit un dossier unique qui comporte :
- La chemise jaune ST205,
- Le tableau A des contenances ST297-COP
Cette étape prend généralement deux à trois semaines
Une fois le dossier est validé par le service du cadastre. L’Ingénieur Géomètre Topographe vous soumettra les documents ci-après afin de les déposer au service de la conservation foncière pour les ajouter au titre foncier :
- Récépissé de dépôt du dossier technique remis par le Service du Cadastre ;
- Règlement de copropriété signé par le propriétaire et dûment légalisé ;
- Procès – verbal descriptif de division ;
- Deux (02) tirages de plan topographique de copropriété pour chaque partie privative et pour chaque niveau y compris la terrasse ;
Nous accompagnons aussi nos clients même après la réception de leurs récépissés, lors de toute la démarche administrative au niveau de la conservation foncière.
Combien coûte l’éclatement de titre foncier par copropriété ?
Le cout d’une opération de l’éclatement de titre foncier par copropriété dépend d’un certain nombre d’éléments qui peuvent avoir un impact sur le montant des frais :
- honoraires de l’ingénieur géomètre topographe : ce professionnel fixe ses tarifs selon un guide des honoraires;
- Le nombre des parties privatives,
- la complexité de l’opération : elle peut être compliquée par un manque de documents, ce qui allonge également l’opération et donc son coût.
- Frais de la conservation foncière
Contactez-nous avec les documents en votre possession, nous pourrons vous indiquer le budget prévisionnel de cette opération.
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Quelle contradiction ; enregistrer les constructions dans le titre foncier est possible même s’ils ne sont pas autorisés et faire l’éclatement du même titre foncier est interdit !
Je demande titre de mon terrain a tikiouine agadir merci
Bonjour,
Ma famille a un terrain a temara qui est reprit dans un titre commun avec 34 personnes. Quelle est la procédure pour l’indivision ou l’éclatement le coût
Merci infiniment
El Belghiti
Bonjour,
J’ai acheté un bien immobilier au promoteur immobilier chaabil iskane en 2010 lors du salon immobilier Paris .
Le vendeur m’a assuré en disant que j’aurais le titre foncier 6mois après avoir payer la totalité du bien soit 69.000euros et depuis je n’ai toujours pas obtenu ce titre .
Sachant que le notaire m’a donné un document pour demander l’eau et l électricité. J’y habite depuis 2011maus je ne peux pas le registré pour obtenir ce titre propriété . Que faire? Merci beaucoup pour votre aide