Le lotissement au Maroc s’inscrit dans un cadre législatif rigoureux, conçu pour encadrer le développement urbain et garantir une utilisation optimale des terrains. Vous envisagez de partager votre terrain en plusieurs parcelles, peut-être dans l’intention de vendre une partie ou d’investir dans un terrain urbain pour valoriser votre bien et vous lancer dans l’aventure du lotissement. Mais face à ces ambitions, des questions surgissent : comment le processus de lotissement s’articule-t-il dans le contexte marocain actuel, et quelles sont les exigences légales à satisfaire pour mener à bien votre projet ?

La législation marocaine définit clairement le lotissement comme la division d’une propriété foncière en deux ou plusieurs lots, destinés à accueillir des constructions avec diverses affectations. Cette démarche, loin d’être une simple formalité, nécessite l’obtention d’une autorisation administrative préalable. Mais alors, quelles sont les démarches à entreprendre pour obtenir cette autorisation ? Quels documents sont indispensables à la constitution de votre dossier, et comment s’assurer que votre projet se conforme aux normes et régulations en vigueur ? Cet article a pour but de répondre à ces interrogations en s’appuyant exclusivement sur les dispositions légales, pour vous guider pas à pas dans votre projet de lotissement au Maroc en 2024.

Table de matière : masquer

1 Pourquoi un lotissement et pas un morcellement ?

2 Autorisation de lotissement : Point de départ !

3 Procédure d’Obtention de l’Autorisation de lotissement au Maroc

4 Conditions de Recevabilité de la Demande de Lotissement au Maroc

5 Critères de Refus de l’Autorisation de Lotissement au Maroc

6 Si votre terrain n’est pas couvert par un plan d’aménagement ?

7 Modalités de Division en Secteurs (par tranches) et Exécution des Travaux Lotissement au Maroc

8 Pourquoi choisir un ingénieur géomètre-topographe comme coordinateur ?

9 À découvrir :

Pourquoi un lotissement et pas un morcellement ?

La distinction entre lotissement et morcellement est essentielle dans le contexte de la législation urbaine, reflétant des exigences différentes en termes de planification et d’aménagement du territoire. Le lotissement est souvent privilégié par les autorités pour plusieurs raisons stratégiques et réglementaires, tandis que le morcellement peut être refusé ou limité pour des motifs liés à la cohérence de l’aménagement urbain et à la gestion des ressources.

Le lotissement, tel que défini par la loi 25-90, représente la division d’une propriété foncière en deux ou plusieurs lots destinés à être bâtis. Ces lots peuvent accueillir des constructions à divers usages : résidentiel, industriel, touristique, commercial, ou artisanal. Cette définition légale souligne l’objectif du lotissement : créer des espaces organisés et réglementés pour le développement et l’aménagement de terrains, répondant ainsi à des besoins spécifiques de construction et d’usage.

La portée du lotissement va au-delà de la simple division du terrain. Elle englobe la planification détaillée de l’espace pour garantir une intégration harmonieuse des futurs développements dans le tissu urbain ou rural existant. Le processus de lotissement est rigoureusement encadré par la loi 25-90, nécessitant l’obtention préalable d’une autorisation administrative. Cette démarche garantit que chaque projet de lotissement respecte les normes urbanistiques, environnementales, et sociales en vigueur.

Autorisation de lotissement : Point de départ !

La création d’un lotissement est subordonnée à l’obtention d’une autorisation administrative préalable, un prérequis essentiel qui assure que tout projet de division foncière respecte les réglementations et les standards urbanistiques en vigueur. Cette mesure législative est cruciale pour garantir que les développements futurs s’intègrent harmonieusement dans le plan d’urbanisme et répondent aux exigences de durabilité, de sécurité et d’accessibilité.

Prérequis pour la création d’un lotissement :

L’obtention de cette autorisation est une étape incontournable avant toute division par vente, location ou partage d’une propriété foncière en deux ou plusieurs lots destinés à la construction. Elle est déterminante pour la viabilité du projet, assurant ainsi que les infrastructures nécessaires, telles que les voies d’accès, les réseaux d’eau et d’électricité, et les systèmes d’assainissement, sont prévues et réalisables selon les normes établies.

Autorité compétente pour la délivrance de l’autorisation :

La compétence pour délivrer l’autorisation de lotir est attribuée au président du conseil communal dans lequel le terrain à lotir est situé. Dans le cas où le terrain s’étend sur plusieurs communes, l’autorisation est accordée par le ministre de l’intérieur ou par délégation, par le Wali ou le gouverneur concerné, après consultation et avis des présidents des conseils communaux impliqués. Cette disposition assure une cohérence et une coordination dans la gestion du développement territorial, en impliquant les autorités locales et nationales dans le processus d’approbation des projets de lotissement.

Procédure d’Obtention de l’Autorisation de lotissement au Maroc

La transformation de votre terrain en plusieurs lots commence par une étape cruciale : l’obtention de l’autorisation de lotir. Ce processus est essentiel pour s’assurer que votre projet de lotissement répond à toutes les exigences légales et réglementaires, et qu’il s’intègre harmonieusement dans son environnement. Voici un guide étape par étape pour naviguer dans cette procédure complexe, en mettant l’accent sur les documents nécessaires.

L’autorité habilitée à délivrer l’autorisation

La demande d’autorisation de lotir doit être adressée à l’autorité compétente, généralement le président du conseil communal ou, dans certains cas, le ministre de l’intérieur ou le wali/gouverneur concerné pour les terrains s’étendant sur plusieurs communes.

Documents requis pour la demande

Le succès de votre demande dépend de l’exhaustivité et de la précision des documents préparés par l’équipe de professionnels avec laquelle vous collaborez. Voici les éléments essentiels requis :

Plan topographique et ses spécifications

Le plan topographique est la représentation précise de votre terrain. Il doit être établi à une échelle appropriée (1/500 ou 1/1000) et inclure :

Les limites de la propriété avec les numéros des bornes et des titres fonciers voisins.
Les distances entre les bornes.
Les points côtés, courbes de niveau, plantations existantes, et constructions, le cas échéant.

Le plan topographique, qui constitue la base sur laquelle l’architecte concevra le projet de lotissement, doit être établi par un ingénieur géomètre-topographe inscrit et en situation régulière auprès de l’ordre national des ingénieurs géomètres-topographes.

Conception urbanistique du lotissement

Ce document illustre comment votre lotissement s’intégrera dans son environnement. Il doit inclure :

Un plan de conception urbanistique à l’échelle appropriée, basé sur le plan topographique.
Les principales dimensions du projet, les tracés et largeurs des voies, ainsi que les aménagements projetés.
Les emplacements réservés aux équipements publics et espaces verts.

Il est impératif lors de cette étape de faire appel à un architecte privé régulièrement inscrit à l’ordre.

Documents techniques pour infrastructures et réseaux

Ces documents détaillent la conception des infrastructures essentielles :

Plans de conception des infrastructures (eau, assainissement, électricité) à l’échelle appropriée.
Schéma de distribution d’eau, d’électricité, et d’éclairage public.
Le tracé du réseau d’égout et le raccordement aux réseaux existants.

Lors de cette étape Le recours à des ingénieurs spécialisés notamment un ingénieur géomètre-topographe inscrit et en situation régulière auprès de l’ordre national des ingénieurs géomètres-topographes est obligatoire pour l’établissement des documents techniques (plans et études) afférents à la réalisation de la voirie, de l’assainissement, des réseaux d’eau et d’électricité.

Conditions de Recevabilité de la Demande de Lotissement au Maroc

Pour que votre demande d’autorisation de lotir soit prise en considération, il est impératif de respecter certaines conditions essentielles. Ces conditions garantissent que votre projet est conforme aux normes et prêt pour une évaluation approfondie par les autorités compétentes. Voici les deux principaux critères de recevabilité que vous devez rencontrer.

Exigences relatives à l’immatriculation du terrain

L’une des conditions fondamentales pour la recevabilité de votre demande est l’immatriculation de votre terrain. L’immatriculation ou la preuve que le processus d’immatriculation est en cours (et que le délai fixé pour le dépôt des oppositions est expiré sans qu’aucune opposition n’ait été formulée) est une preuve de la légitimité de votre projet. Cette étape est cruciale, car elle évite les conflits fonciers futurs et assure que les droits de propriété sont clairement établis.

Composition du dossier de demande

La composition de votre dossier de demande est tout aussi importante. Un dossier complet doit inclure tous les documents requis, comme précédemment mentionné, mais il doit également respecter certaines spécificités pour être considéré recevable :

Certificat de la conservation de la propriété foncière : Ce document atteste que le terrain est immatriculé ou en cours d’immatriculation. Il est une preuve indispensable de votre droit de développer le terrain.
Plan cadastral : Un plan cadastral délivré par la conservation de la propriété foncière, précisant les limites exactes de votre propriété, est requis.

Critères de Refus de l’Autorisation de Lotissement au Maroc

Le processus d’obtention de l’autorisation de lotir est jalonné de critères stricts, visant à assurer que chaque projet respecte les normes urbanistiques, environnementales et sociales. Cependant, il existe des cas où l’autorisation peut être refusée. Comprendre ces raisons potentielles de refus et les exceptions associées peut vous aider à anticiper et à rectifier d’éventuelles lacunes dans votre demande.

Raisons potentielles du refus d’autorisation

Un refus d’autorisation peut survenir pour plusieurs raisons, souvent liées à la non-conformité du projet aux exigences légales et réglementaires :

Non-raccordement aux réseaux essentiels : Si le lotissement n’est pas prévu pour être raccordé aux réseaux de voirie, d’assainissement, de distribution d’eau potable et d’électricité, cela peut constituer un motif de refus. Ces infrastructures sont essentielles pour garantir la viabilité du lotissement et le bien-être de ses futurs résidents.

Dossier incomplet ou non conforme : Une demande d’autorisation peut être rejetée si le dossier soumis est incomplet ou si les documents fournis ne respectent pas les spécifications requises. Cela inclut l’absence de plans détaillés, de documents techniques pour les infrastructures, ou d’un cahier des charges clair.

Non-respect des plans d’aménagement : Les projets qui ne s’alignent pas avec les plans d’aménagement urbain ou rural existants, ou qui contreviennent aux réglementations d’urbanisme, peuvent se voir refuser l’autorisation.

Exceptions et conditions spécifiques

Toutefois, des exceptions existent, permettant à certains projets de poursuivre malgré l’absence de certains éléments typiquement requis :

Projets avec des justifications valables : Dans certains cas, si le lotissement est jugé nécessaire malgré l’absence de raccordement à certains réseaux principaux, l’autorisation peut être accordée après avis conforme de l’administration. Cela peut arriver lorsque l’exécution de certains travaux d’équipement ne se justifie pas en raison de la destination ou de la situation particulière du lotissement.

Dérogations spécifiques : Des dérogations peuvent être accordées pour des raisons techniques, comme l’absence de réseau principal correspondant, ou dans des situations où les infrastructures projetées sont inadaptées ou impossibles à réaliser.

Si votre terrain n’est pas couvert par un plan d’aménagement ?

La gestion des terrains sans affectation spécifique, en particulier dans les zones qui ne sont pas couvertes par un plan de zonage ou un plan d’aménagement, présente des défis uniques. La législation prévoit des approches spécifiques pour l’autorisation de lotir dans ces contextes, afin de garantir une utilisation du sol cohérente et responsable.

L’autorisation dans des zones sans plan de zonage

L’absence de plan de zonage ou de plan d’aménagement ne signifie pas que le développement est interdit. Cependant, cela implique une évaluation plus minutieuse des demandes d’autorisation de lotir pour s’assurer que les projets proposés sont compatibles avec les objectifs à long terme de développement urbain et rural. Voici comment l’autorisation est abordée dans ces cas :

Évaluation au cas par cas : L’administration examine chaque demande d’autorisation de lotir individuellement pour déterminer si le projet proposé est compatible avec la vocation de fait du secteur concerné. Cela peut inclure une évaluation de l’impact environnemental, de l’accessibilité, et de la capacité des infrastructures existantes à supporter le développement proposé.

Autorisation conditionnelle : Dans les périmètres des communes urbaines, des centres délimités, et des zones à vocation spécifique, l’administration peut soit surseoir à statuer sur les demandes d’autorisation de lotir, soit délivrer l’autorisation si le lotissement projeté est jugé compatible avec les dispositions du schéma directeur d’aménagement urbain existant, ou, à défaut, s’il est compatible avec la vocation de fait du secteur concerné.

Projets destinés à des usages spécifiques : En dehors des périmètres urbains et des zones spécifiquement délimitées, l’autorisation de lotir peut être accordée pour des lotissements destinés à l’habitat dispersé, aux activités touristiques, ou aux activités liées à l’agriculture, à condition que chaque lot ait une superficie minimale d’un hectare définie par la loi. Cela garantit que le développement est adapté à l’environnement rural et ne perturbe pas l’équilibre écologique ou social de la région.

Modalités de Division en Secteurs (par tranches) et Exécution des Travaux Lotissement au Maroc

La loi prévoit des modalités spécifiques pour la division d’un lotissement en secteurs, une stratégie qui permet de gérer et d’exécuter les travaux de manière plus efficace et structurée. Cette approche modulaire aide à organiser le développement par phases, facilitant ainsi la gestion des ressources et la réalisation des infrastructures nécessaires. De plus, la loi établit des conditions claires concernant la péremption de l’autorisation de lotir, garantissant ainsi que les projets avancent dans un délai raisonnable.

Division du lotissement en secteurs pour la réalisation des travaux

La possibilité de diviser le lotissement en différents secteurs est une caractéristique importante du processus d’autorisation. Cette division permet au lotisseur de concentrer les efforts et les ressources sur des zones spécifiques à des moments différents, ce qui peut s’avérer crucial pour la gestion efficace du projet, surtout pour les grands lotissements. Cette approche offre également la flexibilité nécessaire pour s’adapter aux changements du marché et aux besoins spécifiques de développement, permettant une réalisation progressive des travaux d’infrastructure et de construction.

L’autorisation délivrée peut spécifier que le lotissement est divisé en secteurs, avec chaque secteur ayant un plan de réalisation distinct. Cela signifie que les travaux prévus, comme la construction des voies de desserte, des systèmes d’assainissement et de distribution d’eau, et des espaces verts, peuvent être entrepris par phases, en fonction des priorités et de la disponibilité des fonds.

Conditions de péremption de l’autorisation de lotir

L’autorisation de lotir est sujette à une condition de validité temporelle. Si le lotisseur n’a pas réalisé les travaux d’équipement requis dans le délai imparti, l’autorisation devient périmée. Ce délai est généralement fixé à trois ans à partir de la date de délivrance de l’autorisation ou, dans certains cas, à partir de la date d’expiration d’un délai de 3 mois à compter du dépôt de la demande ( silence de l’administration).

Cette mesure incite les lotisseurs à avancer de manière diligente dans la réalisation de leur projet et à respecter les engagements pris lors de l’obtention de l’autorisation. Elle assure également que les terrains ne restent pas inutilisés ou en attente de développement indéfiniment, ce qui pourrait avoir des répercussions négatives sur la planification urbaine et l’aménagement du territoire.

Pourquoi choisir un ingénieur géomètre-topographe comme coordinateur ?

Dans le cadre d’un projet de création d’un lotissement, il est impératif de désigner un professionnel tel qu’un ingénieur géomètre-topographe, un architecte ou un ingénieur spécialisé pour superviser le projet. Selon l’article 17 de la loi 25-90, ce professionnel doit agir en tant que coordinateur, responsable de veiller à l’exécution correcte des travaux.

L’importance de la création de nouveaux titres fonciers auprès de la conservation foncière et les spécificités techniques liées au cadastre, ainsi que la nécessité d’une présence constante sur le site, font que l’ingénieur géomètre-topographe est souvent choisi comme coordinateur dans les projets de lotissement.

Voici les missions clés d’un ingénieur géomètre-topographe dans un tel projet :

Réalisation d’une étude technique et financière pour évaluer les coûts des travaux et la rentabilité du projet, dans le but de valoriser le terrain.
Implantation de l’assiette du lotissement et établissement du plan coté.
Assistance à l’obtention de l’autorisation.
Réalisation d’études techniques pour la voirie et le réseau d’assainissement.
Conduite d’études techniques pour les réseaux d’alimentation en eau potable.
Études techniques pour les réseaux d’électrification et d’éclairage public.
Élaboration d’études techniques pour le réseau téléphonique.
Assistance pour le choix de l’entreprise de travaux.
Calcul du lotissement et implantation des coins de blocs.
Implantation et suivi des travaux de voirie et du réseau d’assainissement, sur le site et en dehors.
Assistance pour l’obtention de la réception provisoire et définitive.
Bornage des lots avec matérialisation des sommets et des bornes intermédiaires, incluant la fourniture du plan après bornage.
Établissement, dépôt et suivi des dossiers techniques cadastraux des lots.
Assistance auprès de la conservation foncière.

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